Was kostet eine Immobilienverwaltung in der Schweiz?

Wer Offerten für eine Immobilienverwaltung einholt, trifft auf drei Honorarmodelle: Prozentsatz vom Mietzins, Grundhonorar plus Betrag pro Einheit oder Pauschale pro Einheit und Monat. Dieser Ratgeber zeigt die marktüblichen Spannen in Franken, rechnet zwei Beispiele durch und erklärt, welche Leistungen im Grundhonorar enthalten sein müssen — und welche separat kosten.

Lesezeit ca. 12 Min · Schweiz · Aktualisiert am 02.09.2026

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Welche Honorarmodelle gibt es bei Immobilienverwaltungen in der Schweiz?

Kurz: In der Schweiz sind drei Modelle verbreitet: Bei Mietliegenschaften ein Prozentsatz des Netto-Soll-Mietzinses (üblich 3 bis 6 Prozent, meist 4 bis 5), im Stockwerkeigentum ein Grundhonorar pro Liegenschaft plus ein fixer Betrag pro Einheit, daneben Monatspauschalen pro Einheit bei kleineren Objekten und Online-Anbietern. Sonderaufwand wird in allen Modellen nach Stundenansatz von rund CHF 145 bis 200 abgerechnet.

Rechtlich ist der Verwaltungsvertrag ein einfacher Auftrag nach Art. 394 ff. OR — beide Seiten können ihn deshalb nach Art. 404 OR jederzeit beenden; diese Bestimmung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts zwingend (BGE 115 II 464). Einen verbindlichen Branchentarif gibt es nicht: Der Branchenverband SVIT zog seine früheren Honorarrichtlinien zurück, nachdem die Wettbewerbskommission sie als kartellrechtlich problematisch eingestuft hatte — das Honorar ist Verhandlungssache (Quelle: Resonus). Durchgesetzt haben sich drei Berechnungsarten:

Spannen gemäss Luzerner Toolbox der HSLU (Forschungsprojekt 2012–2014) sowie den Marktübersichten von gryps, hausinfo/myky, Fairwalter und Resonus. Fast alle Offerten verstehen sich zuzüglich 8.1 Prozent MWST (Quelle: Resonus) — beim Offertenvergleich deshalb immer prüfen, ob Preise inklusive oder exklusive ausgewiesen sind.

Was kostet die Verwaltung im Stockwerkeigentum (STWEG)?

Kurz: Üblich ist ein Grundhonorar von rund CHF 2'000 bis 3'000 pro Liegenschaft und Jahr plus CHF 250 bis 600 pro Wohneinheit; die Luzerner Toolbox der Hochschule Luzern nennt CHF 350 bis 500 pro Wohnung und CHF 30 bis 50 pro Garageneinheit. Umgerechnet ergibt das meist CHF 50 bis 100 pro Einheit und Monat.

Die Hochschule Luzern hat das Muster im Forschungsprojekt «Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum» (2012–2014) dokumentiert: Das Pauschalhonorar für die administrative, technische und buchhalterische Verwaltung setzt sich aus einem Grundhonorar von rund CHF 2'000–2'500 pro Liegenschaft und Jahr, einem Beitrag von CHF 350–500 pro Wohneinheit und CHF 30–50 pro Garageneinheit zusammen (Quelle: HSLU, Faltblatt Tool 5). Eine aktuelle Marktübersicht nennt etwas breitere Spannen: CHF 2'000–3'000 Grundpauschale plus CHF 250–600 pro Wohnung (Quelle: Resonus).

Der Ansatz pro Einheit ist degressiv: Der administrative Sockel — Versammlung, Buchhaltung, Budget — fällt einmal pro Liegenschaft an, weshalb kleine Gemeinschaften pro Wohnung deutlich mehr zahlen. Die Marktübersicht von gryps zeigt das an Jahreswerten: im Schnitt rund CHF 4'100 für 6 Einheiten, CHF 7'500 für 12 Einheiten und CHF 14'000 für 28 Einheiten.

Geschuldet wird das Honorar von der Gemeinschaft; verteilt wird es nach Wertquoten gemäss Art. 712h ZGB, nicht pro Kopf. Zahlt Ihre STWEG deutlich mehr, ohne mehr Leistung zu erhalten, lohnt sich der Blick auf den Ablauf eines Verwaltungswechsels.

Was kostet die Verwaltung einer Mietliegenschaft?

Kurz: Marktüblich sind 3 bis 6 Prozent des Netto-Soll-Mietzinses, meist 4 bis 5 Prozent; in Regionen mit tiefen Mieten können es gemäss UBS bis 7 Prozent sein. Die Neuvermietung ist im Prozenthonorar in der Regel nicht enthalten und wird mit rund einer bis anderthalb Netto-Monatsmieten pro Vermietung separat vergütet.

Brutto- oder Nettobasis, Mindesthonorar bei kleinen Objekten und die Kosten pro Mieterwechsel behandelt vertieft der Beitrag Was kostet die Verwaltung einer Mietliegenschaft?.

Berechnungsbasis ist in der Regel der Netto-Soll-Mietzins: die vertraglich geschuldeten Mieten ohne Nebenkosten. Marktübersichten nennen 2.5–5 Prozent ohne Wiedervermietungen (Quelle: gryps); hausinfo/myky und UBS sprechen von üblichen 4–5 Prozent, in Regionen mit tiefem Mietniveau von 6–7 Prozent, weil der Aufwand pro Wohnung kaum sinkt.

Auch hier wirkt die Degression: Ein grosses, gut vermietetes Objekt mit einheitlichen Wohnungen erhält tiefere Sätze als ein kleines Haus mit Gewerbeanteil und häufigen Mieterwechseln. Übernimmt die Verwaltung sämtliche Wiedervermietungen im Honorar, liegen die Sätze höher — gryps nennt 5–10 Prozent.

Häufiger wird die Neuvermietung separat abgerechnet: marktüblich rund eine bis anderthalb Netto-Monatsmieten pro Vermietung, wobei einfache Wiedervermietungen eher am unteren Rand liegen (Quellen: NZZ, BoVita). Für Eigentümer von Renditeliegenschaften ist das der grösste variable Posten — mehr dazu im Ratgeber Verwaltungswechsel bei Mietliegenschaften.

Was kostet die Verwaltung einer 12er-STWEG oder eines 8-Familien-Hauses konkret?

Kurz: Eine STWEG mit zwölf Wohnungen und zehn Einstellplätzen zahlt nach mittleren Ansätzen rund CHF 7'700 pro Jahr — der Marktdurchschnitt laut gryps liegt bei CHF 7'500 —, also gut CHF 50 pro Wohnung und Monat. Ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen und CHF 172'800 Netto-Soll-Mietzins kostet bei 4 bis 5 Prozent rund CHF 6'900 bis 8'650 jährlich.

Beispiel 1 — STWEG mit 12 Wohnungen und 10 Einstellplätzen (mittlere Ansätze gemäss HSLU/gryps):

• Grundhonorar: CHF 2'500
• 12 Wohnungen à CHF 400: CHF 4'800
• 10 Einstellplätze à CHF 40: CHF 400
• Total: CHF 7'700 pro Jahr, mit 8.1 Prozent MWST rund CHF 8'300

Das entspricht gut CHF 50 pro Wohnung und Monat (ohne MWST) und deckt sich mit dem Marktdurchschnitt von rund CHF 7'500 für 12 Einheiten (Quelle: gryps). Verteilt wird nach Wertquoten: Eine Wohnung mit 95/1000 trägt rund CHF 730 pro Jahr.

Beispiel 2 — Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen:

• Netto-Soll-Mietzins: 8 Wohnungen à CHF 1'800 pro Monat = CHF 172'800 pro Jahr
• Honorar bei 4 Prozent: rund CHF 6'900; bei 5 Prozent: rund CHF 8'640
• Pro Wohnung und Monat: CHF 72–90
• Ein Mieterwechsel im Jahr: zusätzlich CHF 1'800–2'700 (eine bis anderthalb Netto-Monatsmieten)

Zur Einordnung: Die UBS rechnet für zwölf Wohnungen à CHF 1'500 Monatsmiete mit rund CHF 900 Verwaltungshonorar pro Monat bei einem Satz von 5 Prozent (Quelle: UBS).

Welche Zusatzleistungen verrechnet die Verwaltung separat?

Kurz: Separat verrechnet werden üblicherweise ausserordentliche Versammlungen, Neu- und Wiedervermietungen, Betreibungen, die Vertretung vor Mietgericht sowie die Begleitung von Sanierungs- und Bauprojekten. Abgerechnet wird nach Stundenansatz von rund CHF 145 bis 200 oder pauschal; für die Unterhalts- und Erneuerungsplanung im Stockwerkeigentum nennt die Hochschule Luzern CHF 100 bis 150 pro Stunde.

Das Grundhonorar deckt den ordentlichen Betrieb. Alles Ausserordentliche kommt obendrauf — üblich sind:

• Ausserordentliche Versammlungen: pauschal oder nach Stundenansatz von ca. CHF 145–200 (Quellen: gryps, Resonus)
• Neu- und Wiedervermietung: rund eine bis anderthalb Netto-Monatsmieten pro Vermietung (Quellen: NZZ, BoVita)
• Begleitung von Sanierungs- und Bauprojekten: nach Aufwand oder prozentual zur Bausumme; die HSLU nennt für die Unterhalts- und Erneuerungsplanung CHF 100–150 pro Stunde und verweist für umfassende Erneuerungen auf die SIA-Honorarordnung als Referenz
• Betreibungen und ausserordentliches Inkasso: nach Aufwand
• Vertretung vor Schlichtungsbehörde oder Mietgericht
• Zusätzliche Ausschusssitzungen und Sonderabklärungen

Entscheidend: Der Vertrag muss die Ansätze beziffern. Eine Klausel «nach Aufwand» ohne genannten Stundensatz ist ein Warnsignal. Die Verwaltung schuldet über jede Position Rechenschaft (Art. 400 OR) — und wer die Konditionen neu verhandeln will, findet die Fristen im Ratgeber Verwaltungsvertrag kündigen.

Was muss im Grundhonorar enthalten sein?

Kurz: Zum Grundhonorar gehören die administrative Verwaltung, das Rechnungswesen mit Budget und Jahresrechnung, das Inkasso, die ordentliche Versammlung inklusive Protokoll sowie die technische Grundbewirtschaftung: regelmässige Kontrollbesuche, Führung des Hauswarts, Prüfung der gemeinschaftlichen Anlagen und die Abwicklung von Schaden- und Versicherungsfällen. Massgebend ist das Pflichtenheft im Verwaltungsvertrag.

Die HSLU stützt sich auf die Checkliste des Hauseigentümerverbands Schweiz zur Ausschreibung von Verwaltungsmandaten und listet auf, was bei der technischen Bewirtschaftung ins Pauschalhonorar gehört (Quelle: HSLU, Faltblatt Tool 5):

• Führung und Überwachung des Hauswarts, Hausordnung und Waschplan
• Prüfung der gemeinschaftlichen Anlagen: Lift, Heizung, Lüftung, Waschmaschinen, Garagentore, Umgebung
• Regelmässige Kontrollbesuche und Zustandsrapporte zuhanden der Gemeinschaft
• Abwicklung dringlicher Massnahmen und Auftragserteilung im Rahmen des bewilligten Budgets
• Aufnahme und Erledigung von Schaden- und Versicherungsfällen
• Beschaffung der Heizenergie

Dazu kommen Rechnungswesen, Budget und Jahresrechnung, das Inkasso der Beiträge sowie die ordentliche Versammlung mit Protokoll. Separat honoriert wird die Vorbereitung und Begleitung grösserer Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten — ab welcher Summe, muss der Vertrag ausdrücklich festhalten (Quelle: HSLU). Wer Offerten vergleicht, sollte deshalb nicht Endpreise, sondern Pflichtenhefte nebeneinanderlegen.

Gibt es regionale Unterschiede bei den Verwaltungskosten?

Kurz: Ja, vor allem beim Prozentsatz: In Regionen mit tiefen Mieten verlangen Verwaltungen tendenziell höhere Sätze von bis zu 6 oder 7 Prozent, weil der Aufwand pro Wohnung ähnlich bleibt. In Zürich, Zug oder Genf ist der Satz oft tiefer, der Frankenbetrag wegen der höheren Mieten aber höher.

Der Aufwand für die Bewirtschaftung hängt kaum vom Standort ab — die Miete schon. In Landregionen mit tiefen Mietzinsen arbeiten Verwaltungen deshalb mit höheren Prozentsätzen, um kostendeckend zu sein (Quelle: Resonus); UBS und hausinfo/myky nennen bis zu 6–7 Prozent. In den Zentren ist der Satz oft tiefer, der absolute Betrag wegen der höheren Mietzinse aber grösser.

Bei STWEG-Pauschalen sind die regionalen Unterschiede kleiner, weil sie nicht an den Mietzins gekoppelt sind. Spürbar werden sie bei den Nebenansätzen: Stundensätze bewegen sich in der Spanne von CHF 145–200 (Quelle: gryps) und liegen in Zentren wie Zürich oder Genf eher am oberen Rand, weil Löhne und Dienstleistungspreise dort höher sind (Quelle: Fairwalter). Wichtiger als die Region ist am Ende der Leistungsumfang: Zwei Offerten mit gleichem Preis können sich im Pflichtenheft um Tausende Franken an Folgekosten unterscheiden.

Häufige Fragen

Quellen

• Hochschule Luzern — Luzerner Toolbox, Faltblatt Tool 5 «Kommentiertes Pflichtenheft Verwaltung Stockwerkeigentum» — STWEG-Honorarstruktur (Grundhonorar CHF 2'000–2'500, CHF 350–500 pro Wohnung, CHF 30–50 pro Garageneinheit, CHF 100–150/Std. für Erneuerungsplanung), Pflichtenheft-Grundleistungen, SIA-Referenz, HEV-Checkliste — Stand Forschungsprojekt 2012–2014
• gryps.ch — Marktübersicht Kosten Immobilienverwaltung — Jahreswerte nach Objektgrösse (Schnitt CHF 4'100/7'500/14'000 für 6/12/28 Einheiten), Stundenansätze CHF 145–200, Prozentspannen 2.5–5% ohne bzw. 5–10% mit Neuvermietung, Parkplatz-Ansätze CHF 40–50
• UBS Schweiz — Ratgeber «Mehrfamilienhaus verwalten: selbst oder professionell?» — 4–5 Prozent üblich, bis 7 Prozent bei tiefem Mietniveau, MFH-Rechenbeispiel (12 Wohnungen à CHF 1'500, ca. CHF 900/Monat bei 5%), Selbstverwaltung bis ca. 15 Einheiten, Leerstandsrisiko (1 Monat ≈ 8% der Jahresmiete)
• hausinfo/myky — Liegenschaftsverwaltung — Üblich 4–5 Prozent der Brutto-/Nettomieteinnahmen, bei tiefen Mieten 6 Prozent; ausserordentlicher Aufwand (Umbauten, Sanierungen, Mietgericht) separat verrechnet
• Fairwalter — Hausverwaltungskosten Schweiz — CHF 50–100 pro Einheit und Monat im Stockwerkeigentum, Stadt-Land-Gefälle (höhere Dienstleistungspreise in Zentren wie Zürich und Genf)
• RESONUS Immobilien — Kosten Immobilienverwaltung Bern — MWST 8.1 Prozent zusätzlich, regionale Unterschiede (Landgemeinden höhere Sätze), STWEG-Spanne CHF 2'000–3'000 plus CHF 250–600 pro Einheit, Stundensätze CHF 145–200, Rückzug der SVIT-Honorarrichtlinien nach WEKO-Einstufung (kein verbindlicher Tarif)
• NZZ — «Schweizer Mieter zahlen keine Maklergebühren» — Erstvermietung rund eineinhalb Monatsmieten üblich, Wiedervermietung deutlich günstiger (zulasten des Eigentümers, nicht des Mieters)
• BoVita — Ratgeber «Was kostet eine Liegenschaftsverwaltung in der Schweiz?» — Erst-/Wiedervermietung separat vergütet, marktüblich rund eine bis anderthalb Netto-Monatsmieten je Vermietung
• Fedlex — Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB) — Art. 712h ZGB (Kostenverteilung nach Wertquoten), Art. 712m Abs. 1 Ziff. 2 ZGB (Bestellung der Verwaltung durch die Versammlung), Art. 712r ZGB (jederzeitige Abberufung durch Versammlungsbeschluss)
• Fedlex — Obligationenrecht (OR) — Art. 394 ff. OR (Auftragsrecht), Art. 400 OR (Rechenschaftspflicht), Art. 404 OR (jederzeitige Beendigung; zwingend gemäss BGE 115 II 464)