Pauschalhonorar oder Prozenthonorar: Welches Modell passt zu Ihrer Liegenschaft?
Ob die Verwaltung pauschal, pro Einheit oder in Prozent der Mieten bezahlt wird, entscheidet über mehr als den Betrag: Es bestimmt, woran die Verwaltung verdient — und was sie deshalb gut macht.
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Die vier Honorarmodelle
Kurz: In der Schweiz sind vier Modelle verbreitet: Prozent des Netto-Soll-Mietzinses (Mietliegenschaften, 3–6 %), Grundhonorar plus Betrag pro Einheit (Stockwerkeigentum, CHF 2'000–3'000 plus CHF 250–600 je Wohnung und Jahr), Pauschale pro Einheit und Monat (kleinere Objekte, Online-Anbieter, CHF 50–100) sowie Stundenhonorar für Sonderleistungen (CHF 145–200). Einen verbindlichen Tarif gibt es seit dem Rückzug der SVIT-Richtlinien nicht.
| Modell | Berechnung | Typisch für | Anreiz für die Verwaltung |
|---|---|---|---|
| Prozenthonorar | Prozentsatz des Netto-Soll-Mietzinses | Mietliegenschaften | Hohe Mieten, wenig Leerstand; wenig Anreiz, Aufwand klein zu halten |
| Grundhonorar plus Ansatz pro Einheit | Sockel pro Liegenschaft plus Betrag je Wohnung und Parkplatz | Stockwerkeigentum | Effiziente Standardprozesse; Sonderaufwand wird separat verrechnet |
| Pauschale pro Einheit und Monat | Fixbetrag je Einheit | Kleine Objekte, Online-Anbieter, teils Mietliegenschaften | Planbar für beide Seiten; Verwaltung profitiert von wenig Aufwand pro Einheit |
| Stundenhonorar | Effektiver Aufwand | Sonderleistungen, Mandate mit unklarem Umfang | Transparent, aber ohne Deckel unbegrenzt; Anreiz zu Mehraufwand |
Prozenthonorar: die Anreize verstehen
Das Prozentmodell koppelt das Honorar an den Erfolg der Liegenschaft. Steht eine Wohnung leer, entfällt ihr Anteil am Netto-Soll-Mietzins — die Verwaltung hat ein eigenes Interesse an rascher Wiedervermietung. Das ist der grosse Vorteil. Die Kehrseite: Die Verwaltung verdient auch an jeder Mietzinserhöhung und hat keinen Grund, einen tiefen Mietzins zugunsten eines stabilen, langjährigen Mieters zu empfehlen. Und sie verdient in Zürich für dieselbe Arbeit mehr als in Frauenfeld, weil die Mieten höher sind.
Zwei Punkte gehören in jeden Prozentvertrag: die Basis (netto oder brutto, Soll oder Ist) und der Umgang mit Leerstand und Erstvermietung. Ein Satz von «3,5 % auf den Bruttomietzins» kann teurer sein als «4 % auf den Nettomietzins», wie der Beitrag zu den Kosten der Verwaltung einer Mietliegenschaft vorrechnet.
Pauschale: planbar, aber nicht automatisch günstiger
Eine Pauschale pro Einheit macht das Honorar unabhängig vom Mietniveau. Für Eigentümer hochpreisiger Objekte ist das attraktiv: Bei CHF 2'500 Nettomiete pro Wohnung kosten 4 Prozent CHF 100 pro Monat, eine Pauschale von CHF 70 spart ein knappes Drittel. Bei tiefen Mieten kehrt sich das um — deshalb setzen Verwaltungen dort eher auf Prozente mit höherem Satz oder ein Mindesthonorar.
Die Pauschale nimmt der Verwaltung den Anreiz, Leerstände schnell zu füllen; sie erhält den Betrag unabhängig davon. Das lässt sich vertraglich ausgleichen: Pauschale nur für vermietete Einheiten, oder Vermietungshonorar erst bei erfolgreichem Abschluss. Für Stockwerkeigentum stellt sich die Frage nicht — dort gibt es keine Mieten, und die Pauschale aus Grundhonorar plus Einheiten ist das sachgerechte Modell.
Rechenbeispiel: 8 Wohnungen, drei Modelle
Ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen, Netto-Mietzins CHF 1'800 pro Wohnung und Monat, also CHF 172'800 pro Jahr. Ein Mieterwechsel pro Jahr, fünf Stunden Sonderaufwand. Alle Beträge exklusive MWST.
| Position | Prozent: 4 %, eine Monatsmiete pro Vermietung | Pauschale: CHF 75 pro Wohnung und Monat, eine Monatsmiete pro Vermietung | Grundhonorar CHF 2'500 plus CHF 450 pro Einheit, Vermietung nach Aufwand 12 h |
|---|---|---|---|
| Laufendes Honorar | CHF 6'912 | CHF 7'200 | CHF 6'100 |
| Ein Mieterwechsel | CHF 1'800 | CHF 1'800 | CHF 2'040 (12 h à CHF 170) |
| Sonderaufwand 5 h à CHF 170 | CHF 850 | CHF 850 | CHF 850 |
| Total pro Jahr | CHF 9'562 | CHF 9'850 | CHF 8'990 |
| Bei Mietzinserhöhung um 5 % | CHF 9'908 | CHF 9'850 | CHF 8'990 |
| Bei einer Wohnung sechs Monate leer | CHF 9'130 (Verwaltung trägt mit) | CHF 9'850 (oder CHF 9'400 bei Pauschale nur für vermietete Einheiten) | CHF 8'990 |
Die Unterschiede im Total sind kleiner als die Unterschiede im Verhalten, das die Modelle belohnen. Wer eine Verwaltung will, die bei Leerstand mitzieht, wählt Prozent; wer Planbarkeit und Unabhängigkeit vom Mietniveau will, wählt Pauschale; wer einen aktiven Ausschuss hat, der Sonderleistungen kontrolliert, fährt mit Grundhonorar plus Einheit oft am günstigsten.
Empfehlung nach Objekttyp
| Objekt | Sinnvolles Modell | Worauf achten |
|---|---|---|
| Stockwerkeigentum, jede Grösse | Grundhonorar plus Ansatz pro Einheit | Ordentliche Versammlung und Erneuerungsfonds im Honorar; Stundenansatz für a.o. Versammlungen und Bauprojekte fixieren |
| Mietliegenschaft mit tiefem bis mittlerem Mietniveau | Prozent des Netto-Soll-Mietzinses | Basis netto; Vermietungshonorar deckeln; Mindesthonorar prüfen |
| Mietliegenschaft mit hohem Mietniveau | Pauschale pro Wohnung oder tieferer Prozentsatz | Pauschale nur für vermietete Einheiten oder Erfolgshonorar bei Vermietung |
| Kleines Objekt, 2–4 Wohnungen | Pauschale pro Wohnung | Mindesthonorar ist die eigentliche Preisposition — verhandeln |
| Gemischt genutzt mit Gewerbe | Prozent mit differenziertem Satz oder Pauschale je Nutzungsart | Optierte Mieten, Indexklauseln und Staffelmieten als Sonderaufwand regeln |
Verhandlungstipps
- Lassen Sie sich jede Offerte in Franken pro Jahr auf Ihren tatsächlichen Zahlen ausweisen — Prozentsätze und Pauschalen sind nur so vergleichbar.
- Fragen Sie nach dem alternativen Modell: Eine Verwaltung, die 4 Prozent offeriert, kann meist auch eine Pauschale nennen. Der Vergleich zeigt, wie sie Ihr Objekt einschätzt.
- Regeln Sie Leerstand und Erstvermietung ausdrücklich, egal welches Modell.
- Deckeln Sie Sonderleistungen: Katalog der enthaltenen Leistungen, Stundenansatz, Kostendach für Bauprojekte.
- Vereinbaren Sie eine Überprüfung nach dem ersten Jahr — auf Basis der tatsächlich angefallenen Sonderleistungen lässt sich das Modell anpassen.
Häufige Fragen
Was ist üblicher: Pauschale oder Prozent?
Bei Stockwerkeigentum die Pauschale aus Grundhonorar plus Betrag pro Einheit, weil es keine Mietzinse als Basis gibt. Bei Mietliegenschaften das Prozenthonorar, marktüblich 3 bis 6 Prozent des Netto-Soll-Mietzinses; Pauschalen pro Wohnung sind bei kleinen Objekten und Online-Anbietern verbreitet.
Kann ich das Honorarmodell im laufenden Vertrag wechseln?
Nur im Einvernehmen mit der Verwaltung — oder auf den nächsten Kündigungstermin. Viele Verwaltungen sind offen für einen Modellwechsel, wenn das Mandat bleibt. Sinnvoll ist eine Überprüfung nach dem ersten Jahr auf Basis der effektiven Sonderleistungen.
Ist ein Erfolgshonorar für die Vermietung üblich?
Ja. Die Erst- und Wiedervermietung wird bei den meisten Verwaltungen separat vergütet, marktüblich rund eine bis anderthalb Netto-Monatsmieten pro Abschluss. Das ist ein Erfolgshonorar: Es fällt nur an, wenn ein Mietvertrag zustande kommt.
Gibt es einen offiziellen Tarif für Verwaltungshonorare?
Nein. Der Branchenverband SVIT hat seine früheren Honorarrichtlinien zurückgezogen, nachdem die Wettbewerbskommission sie als kartellrechtlich problematisch beurteilt hatte. Das Honorar ist Verhandlungssache; als Orientierung dienen Marktübersichten und die Honorarmuster der Hochschule Luzern.
Quellen
- gryps.ch — Marktübersicht Kosten Immobilienverwaltung — Prozentspannen, Stundenansätze CHF 145–200, Jahreswerte nach Objektgrösse
- HSLU / stockwerk.ch — Luzerner Toolbox, Tool 5: Kommentiertes Pflichtenheft Verwaltung StWE — Leistungsbeschrieb und Honorarmuster für die Verwaltung im Stockwerkeigentum
- UBS Schweiz — «Mehrfamilienhaus verwalten: selbst oder professionell?» — 4–5 Prozent üblich, bis 7 Prozent bei tiefem Mietniveau
- Fedlex — Obligationenrecht (OR), Art. 394 ff., 398, 400, 404 — Einfacher Auftrag, Sorgfalts- und Treuepflicht, Rechenschaft und Herausgabe, jederzeitiges Beendigungsrecht
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