Was kostet die Verwaltung einer Mietliegenschaft?
Anders als beim Stockwerkeigentum bemisst sich das Honorar bei Renditeobjekten meist an den Mietzinseinnahmen — nicht pro Einheit.
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Bei einer Mietliegenschaft (Renditeobjekt) verwaltet die Immobilienverwaltung nicht eine Eigentümergemeinschaft, sondern bewirtschaftet Ihr Eigentum für Sie: Mieterwechsel, Mietzinsinkasso, Nebenkostenabrechnung, Unterhalt. Deshalb wird das Honorar anders berechnet als beim Stockwerkeigentum, wo pro Einheit abgerechnet wird.
Honorar meist als Prozentsatz der Mietzinseinnahmen
Das laufende Bewirtschaftungshonorar wird in der Schweiz üblicherweise als Prozentsatz der Mietzinseinnahmen vereinbart. Marktüblich sind rund 3 – 5 %. Achten Sie darauf, auf welcher Basis gerechnet wird:
- Bruttomietzins (Nettomiete inkl. Nebenkosten) — tiefere Prozentzahl, grössere Basis.
- Nettomietzins (ohne Nebenkosten) — höhere Prozentzahl, kleinere Basis.
Nur wer die Basis kennt, kann Offerten wirklich vergleichen. Ein Satz von „3,5 %" auf den Bruttomietzins kann teurer sein als „4 %" auf den Nettomietzins.
Was im Grundhonorar enthalten ist
Zum ordentlichen Bewirtschaftungshonorar gehören in der Regel:
- Mietzinsinkasso und Mahnwesen
- laufender Zahlungsverkehr und Buchhaltung
- jährliche Nebenkostenabrechnung
- Bearbeitung von Mietermeldungen und kleineren Unterhaltsaufträgen
- periodische Objektbegehungen
Was separat verrechnet wird
Nicht alles ist im Prozentsatz enthalten. Häufige Zusatzpositionen:
- Erst- und Wiedervermietung: oft eine bis zwei Monatsmieten pro Mieterwechsel (Inserate, Besichtigungen, Vertrag, Übergabe).
- Begleitung von Sanierungen und Bauprojekten: nach Aufwand oder als Prozentsatz der Bausumme.
- Ausserordentliche Aufwände: Rechtsfälle, Versicherungsschäden, aussergewöhnlicher Schriftverkehr.
Vergleichen Sie deshalb nie nur den Prozentsatz, sondern das Gesamtpaket. Unsere Anleitung zum Offertvergleich zeigt, wie Sie Leistung und Preis objektiv gegenüberstellen.
Mindesthonorar bei kleinen Objekten
Bei kleinen Liegenschaften mit wenigen Wohnungen greift häufig ein Mindesthonorar pro Monat, weil der Grundaufwand unabhängig von der Objektgrösse anfällt. Das ist marktüblich und kein Warnsignal.
MWST nicht vergessen
Verwaltungshonorare unterliegen der MWST (aktuell 8,1 %). Prüfen Sie, ob Offerten die Beträge inkl. oder exkl. MWST ausweisen — sonst vergleichen Sie unterschiedliche Grössen.
Rechenbeispiele nach Objektgrösse
Die Beispiele rechnen mit 4 Prozent des Netto-Soll-Mietzinses, dem häufigsten Satz in Offerten, jeweils exklusive 8,1 Prozent MWST. Bei grossen Objekten sind tiefere Sätze verhandelbar, bei sehr kleinen greift oft ein Mindesthonorar.
| Objekt | Netto-Mietzins pro Jahr | Honorar 4 % pro Jahr | Pro Monat | Pro Wohnung und Monat |
|---|---|---|---|---|
| 3 Wohnungen à CHF 1'500 | CHF 54'000 | CHF 2'160 | CHF 180 | CHF 60 — hier greift meist ein Mindesthonorar von einigen hundert Franken pro Monat |
| 8 Wohnungen à CHF 1'800 | CHF 172'800 | CHF 6'912 | CHF 576 | CHF 72 |
| 20 Wohnungen à CHF 1'700 | CHF 408'000 | CHF 16'320 (bei 3,5 %: CHF 14'280) | CHF 1'360 | CHF 68 (bei 3,5 %: CHF 60) |
Der Vergleich mit dem Stockwerkeigentum zeigt, warum die Modelle unterschiedlich sind: Eine STWEG-Verwaltung kostet umgerechnet ebenfalls rund CHF 50 bis 100 pro Einheit und Monat, wird aber unabhängig von den Mietzinsen berechnet. Bei Mietliegenschaften steigt das Honorar mit dem Mietniveau — was in Zürich teurer ist als im Thurgau, ohne dass die Arbeit grösser wäre.
Gesamtkosten in einem typischen Jahr
Der Prozentsatz allein sagt wenig. Was zählt, ist das Jahr mit allem, was üblicherweise anfällt. Beispiel für das 8-Familien-Haus aus der Tabelle, mit einem Mieterwechsel pro Jahr und rund fünf Stunden Sonderaufwand (Versicherungsfall, Rückfragen zur Abrechnung):
| Position | Offerte A: 4 %, eine Monatsmiete pro Vermietung | Offerte B: 3,5 %, zwei Monatsmieten pro Vermietung |
|---|---|---|
| Laufendes Honorar | CHF 6'912 | CHF 6'048 |
| Ein Mieterwechsel (Monatsmiete CHF 1'800) | CHF 1'800 | CHF 3'600 |
| Sonderaufwand 5 Stunden à CHF 170 | CHF 850 | CHF 850 |
| Total exkl. MWST | CHF 9'562 | CHF 10'498 |
| Total inkl. 8,1 % MWST | CHF 10'337 | CHF 11'348 |
Die auf dem Papier günstigere Offerte B ist im Betrieb rund CHF 1'000 teurer — und bei zwei Mieterwechseln pro Jahr fast CHF 3'000. Rechnen Sie deshalb jede Offerte mit Ihrer tatsächlichen Fluktuation der letzten drei Jahre durch, bevor Sie vergleichen. Die Vergleichsübersicht nimmt dafür die Gesamtkosten pro Monat als Basis.
Was das Honorar beeinflusst
- Objektgrösse: Der Grundaufwand für Buchhaltung, Abrechnung und Begehungen fällt einmal pro Liegenschaft an; grössere Objekte erhalten tiefere Sätze.
- Mietniveau: Bei tiefen Mieten liegt der Prozentsatz höher, bis 6 oder 7 Prozent, weil die Arbeit pro Wohnung dieselbe bleibt.
- Fluktuation: Häufige Mieterwechsel verschieben die Kosten vom laufenden Honorar zu den Vermietungshonoraren.
- Alter und Zustand: Ältere Liegenschaften erzeugen mehr Schadenmeldungen, Handwerkereinsätze und Versicherungsfälle — teils im Honorar, teils nach Aufwand.
- Gewerbeanteil: Gewerbemieten mit Option, Indexklauseln und Staffelmieten sind aufwendiger; manche Verwaltungen verrechnen einen höheren Satz.
- Distanz zur Verwaltung: Eine Verwaltung in der Region fährt für Begehungen und Übergaben kürzer; manche verrechnen Wegzeit bei Sonderleistungen.
- Digitalisierung: Mieterportal und digitale Belege senken den Aufwand für Rückfragen — bei guten Verwaltungen sichtbar im Preis.
Sparpotenzial ohne Qualitätsverlust
- Basis klären und in Franken vergleichen. Lassen Sie sich jede Offerte als Jahresbetrag auf Ihrem tatsächlichen Netto-Soll-Mietzins ausweisen.
- Vermietungshonorar deckeln. Eine Netto-Monatsmiete pro Wiedervermietung ist marktüblich; zwei sind Verhandlungssache.
- Sonderleistungen definieren. Ein Katalog, was im Honorar enthalten ist, verhindert Diskussionen über Stundenansätze im Betrieb.
- Mehrere Objekte bündeln. Wer zwei oder drei Liegenschaften bei derselben Verwaltung hat, erhält bessere Sätze und eine einzige Ansprechperson.
- Mindesthonorar verhandeln. Bei kleinen Objekten ist das Mindesthonorar oft die eigentliche Preisposition — fragen Sie nach einer Pauschale pro Wohnung statt eines Prozentsatzes.
Häufige Fragen
Wie viel Prozent der Miete kostet die Verwaltung einer Mietliegenschaft?
Marktüblich sind rund 3 bis 5 Prozent des Netto-Mietzinses, in vielen Offerten 4 bis 5 Prozent, jeweils zuzüglich 8,1 Prozent MWST. Bei tiefem Mietniveau können es bis 6 oder 7 Prozent sein, weil der Grundaufwand pro Wohnung gleich bleibt.
Wird das Honorar auf den Brutto- oder den Nettomietzins berechnet?
Das legt der Verwaltungsvertrag fest, und genau darauf müssen Sie beim Vergleich achten. Der Bruttomietzins enthält die Nebenkosten und ist damit die grössere Basis: 3,5 Prozent auf brutto können teurer sein als 4 Prozent auf netto. Lassen Sie sich beide Varianten in Franken pro Jahr ausweisen.
Was kostet ein Mieterwechsel zusätzlich?
Die Erst- und Wiedervermietung ist meist nicht im laufenden Honorar enthalten. Üblich sind rund eine bis anderthalb, teils bis zwei Netto-Monatsmieten pro Neuvermietung für Inserate, Besichtigungen, Vertrag und Übergabe. Bei Objekten mit hoher Fluktuation ist diese Position im Vergleich wichtiger als der Prozentsatz.
Zahlen die Mieter die Verwaltungskosten mit?
Das Bewirtschaftungshonorar trägt die Eigentümerschaft. Auf die Mieter überwälzt werden dürfen nur Nebenkosten, die im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sind (Art. 257a f. OR). Ein pauschaler Zuschlag für die Verwaltung gehört nicht dazu.
Quellen
- gryps.ch — Marktübersicht Kosten Immobilienverwaltung — Prozentspannen 2.5–5% ohne bzw. 5–10% mit Neuvermietung, Stundenansätze CHF 145–200
- UBS Schweiz — «Mehrfamilienhaus verwalten: selbst oder professionell?» — 4–5 Prozent üblich, bis 7 Prozent bei tiefem Mietniveau; Rechenbeispiel für ein MFH
- hausinfo/myky — Liegenschaftsverwaltung — Üblich 4–5 Prozent der Brutto-/Nettomieteinnahmen, bei tiefen Mieten 6 Prozent; ausserordentlicher Aufwand separat
- NZZ — «Schweizer Mieter zahlen keine Maklergebühren» — Erstvermietung rund eineinhalb Monatsmieten üblich, Wiedervermietung günstiger — zulasten des Eigentümers
- BoVita — «Was kostet eine Liegenschaftsverwaltung in der Schweiz?» — Erst- und Wiedervermietung separat vergütet, marktüblich rund eine bis anderthalb Netto-Monatsmieten
- Fedlex — Obligationenrecht (OR), Art. 394 ff., 400, 404 — Einfacher Auftrag, Rechenschafts- und Herausgabepflicht, jederzeitiges Beendigungsrecht und Schadenersatz bei Kündigung zur Unzeit
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