Netto-Soll-Mietzins
Definition: Der Netto-Soll-Mietzins ist die Summe der vertraglich geschuldeten Nettomieten einer Liegenschaft, ohne Nebenkosten und unabhängig davon, ob die Mieter tatsächlich bezahlt haben. Er ist die übliche Berechnungsbasis für das prozentuale Verwaltungshonorar bei Mietliegenschaften.
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Die vier Begriffe auseinanderhalten
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Nettomietzins | Mietzins ohne Nebenkosten (Heizung, Warmwasser, Hauswart usw.) |
| Bruttomietzins | Nettomietzins plus Nebenkosten — die grössere Basis |
| Soll-Mietzins | Was gemäss Mietverträgen geschuldet ist, unabhängig vom Zahlungseingang; leerstehende Wohnungen zählen nicht |
| Ist-Mietzins | Was tatsächlich eingegangen ist — nach Abzug von Ausständen |
Warum die Basis zählt
Ein Prozentsatz ist nur mit seiner Basis vergleichbar. «3,5 % vom Bruttomietzins» kann teurer sein als «4 % vom Nettomietzins», weil die Nebenkosten oft 10 bis 15 Prozent des Bruttomietzinses ausmachen. Bei CHF 180'000 Nettomiete und CHF 25'000 Nebenkosten ergibt 4 % netto CHF 7'200, 3,5 % brutto aber CHF 7'175 — praktisch gleich; bei höherem Nebenkostenanteil kippt es zugunsten der Nettobasis. Lassen Sie sich Offerten deshalb immer in Franken pro Jahr auf Ihren tatsächlichen Zahlen ausweisen.
Soll oder Ist?
Die Soll-Basis ist für die Verwaltung planbar und schützt sie davor, für Zahlungsausfälle bestraft zu werden, die sie nicht verursacht hat. Für die Eigentümerschaft ist wichtig, wie Leerstand behandelt wird: Zählt eine leere Wohnung nicht zum Soll, trägt die Verwaltung den Leerstand mit — ein Anreiz zur raschen Wiedervermietung. Manche Verträge rechnen dagegen mit dem «Soll bei Vollvermietung»; dann fehlt dieser Anreiz.
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Übliche Prozentsätze, Rechenbeispiele und Sparpotenzial zeigt der Ratgeber Was kostet die Verwaltung einer Mietliegenschaft?; die Wahl zwischen Prozent und Pauschale behandelt Pauschalhonorar oder Prozenthonorar.
Quellen
- gryps.ch — Marktübersicht Kosten Immobilienverwaltung — Prozentspannen, Stundenansätze CHF 145–200, Jahreswerte nach Objektgrösse
- UBS Schweiz — «Mehrfamilienhaus verwalten: selbst oder professionell?» — 4–5 Prozent üblich, bis 7 Prozent bei tiefem Mietniveau
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