Wertquote
Definition: Die Wertquote ist der Anteil einer Stockwerkeinheit am gesamten Grundstück, ausgedrückt in Hundertsteln oder Tausendsteln (Art. 712e ZGB). Sie wird im Begründungsakt festgelegt, im Grundbuch eingetragen und bestimmt, welchen Anteil an den gemeinschaftlichen Kosten und Lasten jede Einheit trägt (Art. 712h ZGB).
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Wie die Wertquote festgelegt wird
Die Quoten werden bei der Begründung des Stockwerkeigentums bestimmt, in der Regel nach Grösse, Lage, Ausbau und Nutzwert der Einheiten. Sie müssen sich auf 1000 (oder 100) summieren. Eine Änderung braucht die Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und die Genehmigung der Versammlung; wurde eine Quote aus Irrtum unrichtig festgesetzt oder ist sie durch bauliche Veränderungen unrichtig geworden, hat jeder Eigentümer Anspruch auf Berichtigung (Art. 712e Abs. 2 ZGB).
Wofür die Wertquote zählt
- Kostenverteilung: Gemeinschaftliche Kosten — Unterhalt, Verwaltungshonorar, Versicherung, Einlagen in den Erneuerungsfonds — werden nach Wertquoten verteilt, sofern das Reglement nichts anderes vorsieht (Art. 712h ZGB). Für Einrichtungen, die einzelnen Einheiten gar nicht oder nur wenig dienen, ist bei der Verteilung Rücksicht zu nehmen.
- Beschlussfähigkeit: Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn die Hälfte der Eigentümer, mindestens zwei, anwesend oder vertreten ist, die zugleich mindestens die Hälfte der Wertquoten vertreten (Art. 712p ZGB).
- Qualifizierte Beschlüsse: Für Reglementsänderungen und nützliche bauliche Massnahmen verlangt das Gesetz die Mehrheit der Eigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Wertquoten vertritt (Art. 712g Abs. 3 ZGB, Art. 647d ZGB).
- Stimmrecht im Alltag: Bei einfachen Beschlüssen gilt in der Regel das Kopfstimmprinzip; das Reglement kann Wertquotenstimmen vorsehen.
Bedeutung beim Verwaltungswechsel
Die aktuelle Wertquotentabelle gehört zu den ersten Unterlagen, die die neue Verwaltung braucht — ohne sie kann sie weder Kostenverteiler noch Akontorechnungen erstellen. Prüfen Sie bei der Übergabe, dass die Tabelle mit dem Grundbuch übereinstimmt; historisch gewachsene Abweichungen sind eine häufige Fehlerquelle in Jahresrechnungen.
Quellen
- Fedlex — Zivilgesetzbuch (ZGB), Art. 712a ff. — Stockwerkeigentum: Wertquoten, Reglement, Versammlung, Verwaltung
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