Erneuerungsfonds
Definition: Der Erneuerungsfonds ist das zweckgebundene Vermögen einer Stockwerkeigentümergemeinschaft für künftige Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten an den gemeinschaftlichen Teilen. Über seine Anlegung und die Höhe der Einlagen beschliesst die Eigentümerversammlung (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5 ZGB); das Geld gehört der Gemeinschaft, nicht der Verwaltung.
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Wozu der Fonds dient
Dach, Fassade, Heizung, Lift und Leitungen haben eine begrenzte Lebensdauer. Ohne Rückstellungen müsste die Gemeinschaft grosse Sanierungen über Sonderbeiträge finanzieren — und ein einzelner Eigentümer, der nicht zahlen kann, blockiert das Projekt. Der Erneuerungsfonds glättet diese Kosten über die Jahre. Gesetzlich ist er nicht zwingend; das Reglement oder ein Versammlungsbeschluss führt ihn ein, und praktisch alle Gemeinschaften haben einen.
Wie hoch sollten die Einlagen sein?
Der Schweizer Stockwerkeigentümerverband empfiehlt als Richtwert eine jährliche Einlage von mindestens 0,4 Prozent des Gebäudeversicherungswerts, solange der Fondsbestand unter rund 6 Prozent dieses Werts liegt (Quelle: stockwerk.ch); für ältere Gebäude oder bei absehbaren Sanierungen mehr. Verbindlich ist das nicht — entscheidend ist eine Unterhaltsplanung, die zeigt, welche Bauteile wann fällig werden und was sie kosten. Die Verwaltung liefert dazu die Grundlagen, die Versammlung beschliesst.
Konto und Buchführung
Der Fonds ist Vermögen der Gemeinschaft und gehört auf ein separates Konto, das auf den Namen der Gemeinschaft lautet — nicht auf ein Sammelkonto der Verwaltung. Er wird in der Jahresrechnung gesondert ausgewiesen, mit Einlagen, Entnahmen und Zinsen. Beim Verkauf einer Wohnung bleibt der Anteil am Fonds bei der Einheit; der Verkäufer erhält ihn nicht ausbezahlt, kann ihn aber in den Kaufpreis einrechnen.
Beim Verwaltungswechsel prüfen
Der Erneuerungsfonds ist die wichtigste Position im Übergabeprotokoll: Kontoauszug per Stichtag, Kontoinhaberin ist die Gemeinschaft, Saldo stimmt mit der Buchhaltung überein, Einlagen entsprechen den Beschlüssen. Auffälligkeiten sind ein Grund, die Abrechnung der bisherigen Verwaltung genau zu prüfen — und im Zweifel ein Grund für den Wechsel, wie der Ratgeber Wann sollte eine STWEG ihre Verwaltung wechseln? zeigt.
Quellen
- stockwerk.ch — Schweizer Stockwerkeigentümerverband: Erneuerungsfonds — Richtwert jährliche Fondseinlage mindestens 0.4 % des Gebäudeversicherungswerts, solange der Fondsbestand unter rund 6 % liegt
- Fedlex — Zivilgesetzbuch (ZGB), Art. 712a ff. — Stockwerkeigentum: Wertquoten, Reglement, Versammlung, Verwaltung
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