Reglement (Verwaltungs- und Nutzungsreglement)
Definition: Das Reglement — vollständig Verwaltungs- und Nutzungsreglement — ist die Grundordnung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft. Es regelt Nutzung, Verwaltung, Kostenverteilung und Organisation der Gemeinschaft und kann von den gesetzlichen Regeln abweichen, soweit diese nicht zwingend sind. Es wird mit der Mehrheit der Eigentümer beschlossen, die zugleich mehr als die Hälfte der Wertquoten vertritt (Art. 712g Abs. 3 ZGB).
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Was das Reglement typischerweise regelt
- Nutzung: Zweckbestimmung der Einheiten, Sondernutzungsrechte (Gartensitzplatz, Parkplatz), Hausordnung, Haustiere, Vermietung.
- Kosten: Verteilschlüssel für gemeinschaftliche Kosten, Sonderschlüssel für Lift oder Garage, Höhe und Verwendung des Erneuerungsfonds.
- Organisation: Einberufung, Einladungsfrist, Stimmrecht (Köpfe oder Wertquoten), Quoren für verschiedene Beschlussarten, Ausschuss.
- Verwaltung: Bestellung, Kompetenzen, Ausgabenlimiten, Vertretung, teils Amtsdauer und Abberufung.
Verhältnis zum Gesetz
Viele Bestimmungen des ZGB zum Stockwerkeigentum sind dispositiv — das Reglement darf sie abändern. Zwingend bleiben etwa die Beschlussfähigkeit nach Art. 712p ZGB, das Recht jedes Eigentümers, die Bestellung einer Verwaltung zu verlangen, und die gerichtliche Abberufung bei wichtigen Gründen. Im Zweifel gilt: erst das Reglement lesen, dann das Gesetz.
Bedeutung beim Verwaltungswechsel
Das Reglement entscheidet, mit welchem Mehr die Verwaltung gewählt und abgewählt wird, wie lange die Einladungsfrist ist, wer Traktanden einbringen kann und ob der Vorsitz der Versammlung bei Abwahl der Verwaltung an einen Eigentümer übergehen kann. Wer diese Punkte vor der Traktandierung klärt, schützt den Beschluss vor Anfechtung. Die neue Verwaltung braucht das Reglement als eines der ersten Dokumente — siehe Unterlagen für die neue Immobilienverwaltung.
Änderung
Für eine Reglementsänderung braucht es die Zustimmung der Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der Anteile vertritt. Änderungen werden im Grundbuch angemerkt, damit sie auch für spätere Erwerber gelten.
Quellen
- Fedlex — Zivilgesetzbuch (ZGB), Art. 712a ff. — Stockwerkeigentum: Wertquoten, Reglement, Versammlung, Verwaltung
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