Abberufung der Verwaltung
Definition: Die Abberufung ist der Beschluss der Eigentümerversammlung, die Verwaltung als Organ der Gemeinschaft abzusetzen. Sie ist jederzeit und ohne wichtigen Grund möglich, unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche aus dem Vertrag (Art. 712r Abs. 1 ZGB). Lehnt die Versammlung die Abberufung trotz wichtiger Gründe ab, kann jeder Eigentümer binnen Monatsfrist die gerichtliche Abberufung verlangen (Art. 712r Abs. 2 ZGB).
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Abberufung und Kündigung: zwei Ebenen
Die Verwaltung einer STWEG steht in zwei Rechtsverhältnissen zur Gemeinschaft: Sie ist Organ (bestellt durch die Versammlung) und Vertragspartnerin (Verwaltungsvertrag). Die Abberufung beendet die Organstellung mit sofortiger Wirkung oder auf einen bestimmten Termin. Der Vertrag endet erst durch Kündigung nach Art. 404 OR — mit den vertraglichen Fristen oder, bei Missachtung, mit dem Risiko der Kündigung zur Unzeit. In der Praxis beschliesst die Versammlung beides zusammen und legt den Termin auf das Ende der Kündigungsfrist.
Voraussetzungen des Beschlusses
- Das Traktandum «Abberufung» ist ordnungsgemäss angekündigt (Traktandierung).
- Die Versammlung ist beschlussfähig (Art. 712p ZGB).
- Die Mehrheit der Stimmenden stimmt zu, sofern das Reglement kein höheres Quorum verlangt.
- Die bisherige Verwaltung erhält Gelegenheit zur Stellungnahme; das schützt den Beschluss vor Anfechtung.
Gerichtliche Abberufung
Findet sich keine Mehrheit, obwohl wichtige Gründe vorliegen — grobe Pflichtverletzungen, Vermischung von Geldern, Verweigerung der Rechenschaft —, kann jeder einzelne Stockwerkeigentümer binnen eines Monats nach dem ablehnenden Beschluss das Gericht anrufen. Eine vom Gericht bestellte Verwaltung kann ohne dessen Zustimmung nicht vor Ablauf der festgesetzten Dauer abberufen werden (Art. 712r Abs. 3 ZGB). Der Weg ist selten nötig, aber ein wirksamer Schutz der Minderheit.
Praxis
Muster für Traktandum, Antrag und Vollmacht sowie eine Quorentabelle finden Sie im Ratgeber Eigentümerversammlung: Verwaltung abwählen und neue Verwaltung wählen.
Quellen
- Fedlex — Zivilgesetzbuch (ZGB), Art. 712a ff. — Stockwerkeigentum: Wertquoten, Reglement, Versammlung, Verwaltung
- Fedlex — Obligationenrecht (OR), Art. 394 ff., 398, 400, 404 — Einfacher Auftrag, Sorgfalts- und Treuepflicht, Rechenschaft und Herausgabe, jederzeitiges Beendigungsrecht
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