Verwaltungsvertrag
Definition: Der Verwaltungsvertrag regelt die Bewirtschaftung einer Liegenschaft durch eine Immobilienverwaltung. Rechtlich ist er ein einfacher Auftrag nach Art. 394 ff. OR: Die Verwaltung schuldet sorgfältiges Tätigwerden und Treue, Rechenschaft und Herausgabe (Art. 398, 400 OR), und beide Seiten können den Vertrag nach Art. 404 OR jederzeit beenden.
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Was in den Vertrag gehört
- Parteien: Bei Stockwerkeigentum die Gemeinschaft, vertreten durch bevollmächtigte Eigentümer; bei Mietliegenschaften die Eigentümerschaft.
- Leistungsumfang: Ein Pflichtenheft oder Leistungsbeschrieb mit administrativen, buchhalterischen und technischen Aufgaben; Abgrenzung der Sonderleistungen.
- Honorar: Modell (Pauschale, pro Einheit, Prozent des Netto-Soll-Mietzinses), MWST, Stundenansätze, Vermietungshonorar, Übernahmepauschale.
- Vollmachten: Bis zu welchem Betrag die Verwaltung Aufträge vergeben darf; Bankvollmachten; Vertretung vor Behörden.
- Laufzeit und Kündigung: Beginn, Mindestlaufzeit, Kündigungsfrist und -termin, Form der Kündigung.
- Beendigung: Herausgabe der Unterlagen, Schlussabrechnung, Mitwirkung bei der Übergabe.
- Haftung und Versicherung: Berufshaftpflicht der Verwaltung, Datenschutz.
Warum «jederzeit kündbar» trotzdem Fristen kennt
Art. 404 OR erlaubt beiden Parteien, den Auftrag jederzeit zu widerrufen oder zu kündigen; nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist diese Regel zwingend und kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden (BGE 115 II 464). Vereinbarte Kündigungsfristen sind dennoch sinnvoll und üblich: Wer sie missachtet, riskiert Schadenersatz wegen Kündigung zur Unzeit — und eine ungeordnete Übergabe. Details im Ratgeber Verwaltungsvertrag kündigen in der Schweiz.
Abgrenzung zur Abberufung
Im Stockwerkeigentum ist der Verwaltungsvertrag vom Organverhältnis zu unterscheiden: Die Versammlung kann die Verwaltung als Organ jederzeit abberufen (Art. 712r ZGB); der Vertrag mit ihr endet aber erst mit der Kündigung. In der Praxis werden beide Schritte im selben Beschluss verbunden.
Quellen
- Fedlex — Obligationenrecht (OR), Art. 394 ff., 398, 400, 404 — Einfacher Auftrag, Sorgfalts- und Treuepflicht, Rechenschaft und Herausgabe, jederzeitiges Beendigungsrecht
- BGE 115 II 464 — Das jederzeitige Beendigungsrecht nach Art. 404 OR ist zwingend
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