Kündigung zur Unzeit

Definition: Kündigung zur Unzeit bezeichnet die Beendigung eines Auftrags zu einem Zeitpunkt, der für die andere Partei besonders nachteilig ist, ohne dass ein sachlicher Grund dafür besteht. Der Auftrag bleibt trotzdem beendet — aber die kündigende Partei muss den daraus entstehenden Schaden ersetzen (Art. 404 Abs. 2 OR).

Lesezeit ca. 3 Min · Schweiz · Aktualisiert am 02.09.2026

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Was das Gesetz sagt

Art. 404 OR erlaubt beiden Parteien, den Auftrag jederzeit zu widerrufen oder zu kündigen (Abs. 1). Geschieht das «zur Unzeit», ist der zurücktretende Teil «zum Ersatze des dem anderen verursachten Schadens verpflichtet» (Abs. 2). Die Kündigung ist also gültig; die Frage ist nur, ob sie Schadenersatz auslöst.

Wann eine Kündigung «zur Unzeit» erfolgt

Zwei Voraussetzungen müssen zusammenkommen: ein besonders ungünstiger Zeitpunkt und das Fehlen eines sachlichen Grundes. Beispiele aus der Verwaltungspraxis:

• Die Gemeinschaft kündigt mitten in einer laufenden Sanierung, deren Bauleitung die Verwaltung übernommen hat, ohne dass die Verwaltung Anlass gegeben hätte.
• Die Eigentümerschaft kündigt unmittelbar vor dem Jahresabschluss, nachdem die Verwaltung die Vorarbeiten geleistet hat, und beauftragt für den Abschluss eine andere Firma.
• Die Verwaltung kündigt ihrerseits kurz vor der ordentlichen Versammlung ohne Grund und lässt die Gemeinschaft ohne Vorbereitung zurück.

Keine Unzeit liegt vor, wenn die Kündigung durch Pflichtverletzungen der Gegenseite veranlasst ist — etwa fehlerhafte Abrechnungen oder anhaltende Unerreichbarkeit. Und sie liegt regelmässig nicht vor, wenn die vertraglich vereinbarte Frist eingehalten wird.

Welcher Schaden ersetzt wird

Ersetzt wird der Schaden, der gerade durch den ungünstigen Zeitpunkt entsteht — etwa nutzlos gewordene Vorbereitungsarbeiten —, nicht das entgangene Honorar für die Restlaufzeit. Vertragsklauseln, die für jede Kündigung eine Konventionalstrafe vorsehen und so das Kündigungsrecht faktisch ausschliessen, sind nach BGE 115 II 464 unbeachtlich.

So vermeiden Sie das Risiko

Halten Sie die vertragliche Kündigungsfrist ein, legen Sie den Stichtag auf ein Geschäftsjahres- oder Quartalsende und dokumentieren Sie die Gründe für den Wechsel. Der Kündigungsplaner rechnet den nächsten zulässigen Termin aus; der Ratgeber Verwaltungsvertrag kündigen vertieft Frist, Form und Sonderfälle.

Quellen

• Fedlex — Obligationenrecht (OR), Art. 394 ff., 398, 400, 404 — Einfacher Auftrag, Sorgfalts- und Treuepflicht, Rechenschaft und Herausgabe, jederzeitiges Beendigungsrecht
• BGE 115 II 464 — Zwingender Charakter von Art. 404 OR