Eigentümerversammlung: Verwaltung abwählen und neue Verwaltung wählen
Der Wechsel der Verwaltung ist ein Beschluss der Gemeinschaft. So läuft die Willensbildung an der Versammlung korrekt ab.
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Im Stockwerkeigentum ist die Eigentümerversammlung das Organ, das über den Verwaltungswechsel entscheidet. Ein sauberer Ablauf schützt den Beschluss vor Anfechtung.
1. Traktandierung
Der Wechsel muss als Traktandum auf die Tagesordnung. In der Regel kann jeder Eigentümer die Aufnahme eines Traktandums verlangen. Wird eine ausserordentliche Versammlung nötig, kann diese häufig ab einem Fünftel der Eigentümer verlangt werden; die bisherige Verwaltung ist dann grundsätzlich zur Einberufung verpflichtet.
2. Einladung und Fristen
Die Einladung muss form- und fristgerecht erfolgen, mit klarer Angabe der Traktanden. Nur ordnungsgemäss angekündigte Traktanden können gültig beschlossen werden. Die Fristen ergeben sich aus Reglement und Gesetz.
3. Abwahl der bisherigen Verwaltung
Für die Abwahl genügt in der Regel die einfache Mehrheit der anwesenden Stimmen, sofern das Reglement nichts anderes vorsieht. Prüfen Sie das Reglement vorgängig auf abweichende Quoren.
4. Wahl der neuen Verwaltung
Anschliessend wird die neue Verwaltung gewählt. Es empfiehlt sich, die Kandidatinnen und Kandidaten vorgängig einzuladen oder deren Offerten vorzulegen, damit die Versammlung informiert entscheidet.
5. Bevollmächtigung
Die Versammlung bevollmächtigt eine Person, die Kündigung des alten und die Unterzeichnung des neuen Vertrags vorzunehmen. Alles wird im Protokoll festgehalten.
Quoren und Mehrheiten im Überblick
Die Regeln für die Versammlung stehen im Zivilgesetzbuch; wo es schweigt, gilt über Art. 712m Abs. 2 ZGB das Vereinsrecht. Das Reglement darf vieles abweichend regeln — prüfen Sie es vor der Einladung.
| Frage | Gesetzliche Regel | Grundlage |
|---|---|---|
| Beschlussfähigkeit | Die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, mindestens aber zwei, die zusammen mindestens die Hälfte der Wertquoten vertreten, sind anwesend oder vertreten | Art. 712p Abs. 1 ZGB |
| Zweite Versammlung | Ist die erste nicht beschlussfähig, genügt bei der zweiten ein Drittel der Eigentümer, mindestens zwei; sie darf frühestens zehn Tage nach der ersten stattfinden | Art. 712p Abs. 2 und 3 ZGB |
| Stimmrecht | Grundsätzlich nach Köpfen; mehrere Personen, denen eine Einheit gemeinschaftlich gehört, haben zusammen eine Stimme. Das Reglement kann zusätzlich nach Wertquoten zählen | Art. 712o ZGB |
| Abwahl der Verwaltung | Jederzeit möglich, ohne wichtigen Grund; Mehrheit der abgegebenen Stimmen der anwesenden Eigentümer, sofern das Reglement kein höheres Quorum verlangt. Allfällige Entschädigungsansprüche aus dem Vertrag bleiben vorbehalten | Art. 712r Abs. 1 ZGB, Art. 67 Abs. 2 ZGB |
| Wahl der neuen Verwaltung | Gleiche Mehrheit wie die Abwahl; die Bestellung der Verwaltung ist Sache der Versammlung | Art. 712m Abs. 1 Ziff. 2 ZGB |
| Ausserordentliche Versammlung | Ein Fünftel der Eigentümer kann die Einberufung verlangen; verweigert die Verwaltung, lässt sich die Einberufung gerichtlich durchsetzen | Art. 64 Abs. 3 ZGB via Art. 712m Abs. 2 ZGB |
| Gerichtliche Abberufung | Lehnt die Versammlung die Abberufung trotz wichtiger Gründe ab, kann jeder Eigentümer binnen Monatsfrist die gerichtliche Abberufung verlangen | Art. 712r Abs. 2 ZGB |
| Anfechtung von Beschlüssen | Beschlüsse, die Gesetz oder Reglement verletzen, sind innert eines Monats seit Kenntnis anfechtbar | Art. 75 ZGB via Art. 712m Abs. 2 ZGB |
Muster: Traktandum, Antrag und Vollmacht
Damit der Beschluss hält, müssen Abwahl, Neuwahl und Bevollmächtigung als eigene Traktanden angekündigt sein. Formulieren Sie die Anträge so, dass sie im Protokoll wörtlich übernommen werden können.
Traktandum [Nr.]: Abberufung der Verwaltung Antrag: Die Versammlung beruft die [bisherige Verwaltung AG] als Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft [Name/Adresse] per [Datum, Ende Geschäftsjahr] ab. Der Verwaltungsvertrag vom [Datum] wird unter Einhaltung der vertraglichen Frist auf diesen Termin gekündigt. Traktandum [Nr.]: Wahl der neuen Verwaltung Antrag: Die Versammlung wählt die [neue Verwaltung AG], [Adresse], als Verwaltung ab [Datum]. Grundlage ist die Offerte vom [Datum] mit einem Pauschalhonorar von CHF [Betrag] pro Jahr exkl. MWST; die Offerte liegt der Einladung bei. Traktandum [Nr.]: Bevollmächtigung Antrag: Die Versammlung bevollmächtigt [Vorname Name, Eigentümer/in der Einheit Nr. X] und [Vorname Name] mit Kollektivunterschrift zu zweien, im Namen der Gemeinschaft die Kündigung des bestehenden Verwaltungsvertrags zu erklären, den Verwaltungsvertrag mit der [neue Verwaltung AG] gemäss Offerte zu unterzeichnen sowie alle für die Übergabe nötigen Erklärungen abzugeben, insbesondere Bankvollmachten anzupassen. Protokollvermerk (Muster) Anwesend: [Anzahl] von [Anzahl] Stockwerkeigentümern, vertretend [Anzahl] von 1000 Wertquoten. Die Versammlung ist beschlussfähig (Art. 712p ZGB / Art. [X] Reglement). Abstimmung Traktandum [Nr.]: [Ja]-Stimmen, [Nein]-Stimmen, [Enthaltungen]. Der Antrag ist angenommen.
Die Offerte der neuen Verwaltung und der bestehende Vertrag mit Kündigungsklausel gehören als Beilagen zur Einladung.
So läuft die Versammlung ab
- Vorsitz klären. Üblicherweise leitet die Verwaltung die Versammlung. Steht ihre eigene Abwahl an, sollte der Vorsitz für diese Traktanden an eine Eigentümerin oder einen Eigentümer übergehen, meist die Präsidentin des Ausschusses. Das Reglement sagt, wer den Vorsitz übernehmen darf.
- Beschlussfähigkeit feststellen und protokollieren: Anzahl anwesende und vertretene Eigentümer, Summe der Wertquoten, Vollmachten prüfen.
- Kandidaten vorstellen. Die neue Verwaltung stellt sich vor und beantwortet Fragen, dann verlässt sie den Raum für die Diskussion.
- Diskussion und Abstimmung Abwahl. Die bisherige Verwaltung hat kein Stimmrecht, aber Anspruch auf rechtliches Gehör; lassen Sie sie kurz Stellung nehmen, das schützt den Beschluss.
- Abstimmung Neuwahl — erst nach der Abwahl, damit die Gemeinschaft nicht zwei Verwaltungen hat.
- Bevollmächtigung beschliessen und die bevollmächtigten Personen namentlich ins Protokoll aufnehmen.
- Protokoll mit dem Wortlaut der Beschlüsse, den Stimmenverhältnissen und der Beilagenliste; innert der reglementarischen Frist versenden. Die Kündigung geht dann gestützt auf das Protokoll per Einschreiben an die bisherige Verwaltung.
Wenn die Versammlung ablehnt: gerichtliche Abberufung
Findet die Abwahl keine Mehrheit, obwohl wichtige Gründe vorliegen — etwa grobe Pflichtverletzungen, Vermischung von Geldern oder anhaltende Rechenschaftsverweigerung —, kann jeder einzelne Stockwerkeigentümer binnen Monatsfrist die gerichtliche Abberufung verlangen (Art. 712r Abs. 2 ZGB). Das Gericht prüft, ob die Gründe die Weiterführung des Mandats unzumutbar machen. Eine vom Gericht bestellte Verwaltung kann anschliessend nicht ohne Zustimmung des Gerichts vor Ablauf der festgesetzten Dauer abberufen werden (Art. 712r Abs. 3 ZGB).
Der Weg ist selten nötig. Meist genügt es, dass die Unzufriedenen ihre Kritik dokumentieren, Offerten vorlegen und den Antrag sauber traktandieren — so wird aus einem diffusen Unbehagen eine informierte Entscheidung der Gemeinschaft. Welche Signale einen Wechsel rechtfertigen, zeigt der Beitrag Wann sollte eine STWEG ihre Verwaltung wechseln?.
Häufige Fragen
Welche Mehrheit braucht es für die Abwahl der Verwaltung?
In der Regel die einfache Mehrheit der an der Versammlung anwesenden oder vertretenen Stimmen — sofern das Reglement kein höheres Quorum vorsieht. Prüfen Sie das Reglement vorgängig, insbesondere ob nach Köpfen, Wertquoten oder beidem gezählt wird.
Was, wenn die Verwaltung die Traktandierung oder Einberufung verweigert?
Jeder Stockwerkeigentümer kann verlangen, dass ein Traktandum auf die Tagesordnung kommt. Verlangt ein Fünftel der Eigentümer eine ausserordentliche Versammlung, muss die Verwaltung diese einberufen. Kommt sie dem nicht nach, können die Eigentümer die Einberufung gerichtlich durchsetzen lassen; das Fünftel-Recht selbst steht in Art. 64 Abs. 3 ZGB, anwendbar über Art. 712m Abs. 2 ZGB.
Muss die neue Verwaltung an der Versammlung anwesend sein?
Nein, aber es ist empfehlenswert. Stellt sich die Kandidatin oder der Kandidat persönlich vor, können die Eigentümer Fragen zu Leistungsumfang, Erreichbarkeit und Digitalisierung stellen. Mindestens sollten die verglichenen Offerten der Einladung beiliegen.
Kann ein Beschluss über den Verwaltungswechsel angefochten werden?
Ja. Beschlüsse, die Gesetz oder Reglement verletzen, können innert eines Monats seit Kenntnis gerichtlich angefochten werden (Art. 75 ZGB in Verbindung mit Art. 712m ZGB). Typische Angriffspunkte sind eine fehlende oder unklare Traktandierung und nicht eingehaltene Einladungsfristen — deshalb lohnt sich ein formal sauberer Ablauf.
Quellen
- Fedlex — Zivilgesetzbuch (ZGB), Art. 64, 67, 75, 712m, 712o, 712p, 712r — Kompetenzen der Eigentümerversammlung, Einberufung (Fünftel-Regel über das Vereinsrecht), Beschlussfähigkeit und Abberufung der Verwaltung
- Fedlex — Art. 404 OR — Jederzeitiger Widerruf des Auftrags; zwingend gemäss BGE 115 II 464, Schadenersatz nur bei Kündigung zur Unzeit
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