Verwaltung im Stockwerkeigentum wechseln: der Ablauf

Ein Verwaltungswechsel im Stockwerkeigentum ist keine Sache eines Einzelnen, sondern der Gemeinschaft. Der Weg ist klar strukturiert: dokumentieren, Offerten einholen, an der Versammlung beschliessen, kündigen, übergeben. Wer Reihenfolge und Fristen kennt, wechselt geordnet — ohne Lücke in der Bewirtschaftung und ohne Streit unter den Eigentümern.

Lesezeit ca. 11 Min · Schweiz · Aktualisiert am 12.08.2026

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Wer kann die Verwaltung im Stockwerkeigentum wechseln?

Kurz: Nur die Gemeinschaft als Ganzes: Abwahl der bisherigen und Wahl der neuen Verwaltung sind Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung (Art. 712m ZGB). Ein einzelner Eigentümer kann den Wechsel nicht im Alleingang durchsetzen. Er kann aber die Traktandierung verlangen, zusammen mit einem Fünftel der Eigentümer eine ausserordentliche Versammlung erzwingen und bei wichtigen Gründen die gerichtliche Abberufung beantragen (Art. 712r Abs. 2 ZGB).

Die Bestellung der Verwaltung gehört zu den Kompetenzen der Versammlung (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 2 ZGB), und was die Versammlung bestellt, kann sie nach Art. 712r Abs. 1 ZGB jederzeit wieder abberufen — unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche aus dem Vertrag.

Lehnt die Versammlung die Abberufung ab, bleibt der Gerichtsweg: Jeder Eigentümer kann binnen Monatsfrist die gerichtliche Abberufung aus wichtigen Gründen verlangen (Art. 712r Abs. 2 ZGB). Wichtige Gründe sind etwa jahrelang fehlende Jahresrechnungen, nicht eingezogene Beiträge oder die Weigerung, Versammlungsbeschlüsse umzusetzen (Quelle: HEV Region Winterthur). Das ist der Ausnahmeweg — der Normalfall läuft über den Beschluss der Gemeinschaft, und genau diesen Ablauf beschreibt dieser Ratgeber.

Wie läuft der Verwaltungswechsel ab — die sechs Phasen?

Kurz: Der Wechsel folgt sechs Phasen: Unzufriedenheit dokumentieren, Offerten einholen, den Wechsel an einer ordentlichen oder ausserordentlichen Versammlung traktandieren, Abwahl und Neuwahl beschliessen, den Vertrag gestützt auf den Beschluss kündigen (Art. 404 OR) und die Übergabe mit Unterlagen, Konten und Protokoll abwickeln. Wer den Wechsel aufs Geschäftsjahresende legt, vermeidet Brüche in der Abrechnung.

1. Unzufriedenheit dokumentieren. Sammeln Sie konkrete Vorfälle mit Datum: verspätete Nebenkostenabrechnungen, unbeantwortete Anfragen, fehlende Protokolle, nicht umgesetzte Beschlüsse. Eine sachliche Liste überzeugt an der Versammlung mehr als Stimmung — und zeigt, ob die Probleme einen Wechsel wirklich rechtfertigen.
2. Offerten einholen. Holen Sie zwei bis drei vergleichbare Offerten ein, alle auf Basis desselben Leistungsbeschriebs. Als Vorlage eignet sich das kommentierte Pflichtenheft der Luzerner Toolbox (HSLU, stockwerk.ch). Zur Orientierung: Laut der Marktübersicht von Gryps kostet die Verwaltung einer STWEG mit 6 Einheiten rund CHF 2'500 bis 6'000 pro Jahr, mit 12 Einheiten CHF 4'000 bis 12'000 pro Jahr; ob die MWST inbegriffen ist, muss die Offerte ausweisen. Details dazu im Ratgeber Kosten der Immobilienverwaltung.
3. Traktandieren. Verlangen Sie, dass Abwahl und Neuwahl an der nächsten ordentlichen Versammlung traktandiert werden. Eilt es, kann ein Fünftel der Eigentümer die Einberufung einer ausserordentlichen Versammlung verlangen (Art. 712m Abs. 2 i.V.m. Art. 64 Abs. 3 ZGB); einberufen wird sie nach Art. 712n Abs. 1 ZGB durch die Verwaltung selbst. Beide Geschäfte müssen ausdrücklich in der Einladung stehen, sonst ist der Beschluss anfechtbar.
4. Beschliessen. An der Versammlung werden zwei separate Beschlüsse gefasst: Abwahl der bisherigen und Wahl der neuen Verwaltung, je mit einfachem Mehr. Im selben Beschluss sollte die Versammlung eine Person bevollmächtigen, die Kündigung zuzustellen und den neuen Vertrag zu unterzeichnen.
5. Kündigen. Gestützt auf den Beschluss wird der bestehende Vertrag schriftlich und per Einschreiben gekündigt — idealerweise auf das Geschäftsjahresende.
6. Übergeben. Die alte Verwaltung erstellt die Schlussabrechnung und übergibt sämtliche Unterlagen, Schlüssel und Kontovollmachten an die Nachfolgerin. Ein Übergabeprotokoll hält alles fest.

Welche Mehrheiten und Quoren gelten bei Abwahl und Neuwahl?

Kurz: Beschlussfähig ist die Versammlung, wenn die Hälfte aller Eigentümer, die zugleich die Hälfte der Wertquoten vertritt, mindestens aber zwei, anwesend oder vertreten sind (Art. 712p Abs. 1 ZGB). Für Abwahl und Neuwahl genügt dann das einfache Mehr der Anwesenden nach Köpfen — sofern Reglement oder Begründungsakt nichts Strengeres vorsehen.

Kommt das Quorum nicht zustande, ist eine zweite Versammlung einzuberufen. Sie darf frühestens zehn Tage nach der ersten stattfinden und ist bereits mit einem Drittel aller Eigentümer, mindestens aber zwei, beschlussfähig (Art. 712p Abs. 2 und 3 ZGB) — das Wertquoten-Erfordernis entfällt dort ganz.

Prüfen Sie vor der Versammlung zwingend Reglement und Begründungsakt: Sie können für die Wahl der Verwaltung qualifizierte Mehrheiten oder besondere Verfahren vorsehen. Wer nicht teilnehmen kann, stimmt per Vollmacht mit — gerade bei knappen Verhältnissen entscheidet die Vertretung abwesender Eigentümer. Ein schriftlicher Zirkularbeschluss ist ebenfalls möglich, verlangt aber die Zustimmung aller Eigentümer und eignet sich damit nur für unbestrittene Wechsel.

Wie kündigt die Gemeinschaft den Verwaltungsvertrag rechtssicher?

Kurz: Der Verwaltungsvertrag ist ein einfacher Auftrag (Art. 394 ff. OR) und nach Art. 404 OR jederzeit kündbar. Dieses Kündigungsrecht ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts zwingend. Vertragliche Kündigungsfristen — üblich sind drei bis sechs Monate auf ein Geschäftsjahresende — sind als geordneter Normalweg trotzdem sinnvoll; wer zur Unzeit kündigt, riskiert Schadenersatz (Art. 404 Abs. 2 OR).

Klauseln, die das jederzeitige Kündigungsrecht nach Art. 404 OR wegbedingen oder beschränken, sind unwirksam (BGE 115 II 464); als unzulässige Beschränkung gilt auch eine Konventionalstrafe, welche die Kündigung faktisch erschwert. Die Kündigung ist also auch mitten im Jahr möglich — sie kostet dann allenfalls eine Entschädigung für die Unzeit, nicht aber die Wirksamkeit. Wie ein sauberes Kündigungsschreiben aussieht, zeigt der Ratgeber Verwaltungsvertrag kündigen.

Praktisch wichtig ist die Vollmachtsfrage: Die Gemeinschaft handelt nicht selbst, sondern durch bevollmächtigte Personen. Der Versammlungsbeschluss sollte deshalb ausdrücklich festhalten, wer die Kündigung im Namen der Gemeinschaft zustellt und wer den neuen Verwaltungsvertrag unterzeichnet — etwa ein Delegierter oder ein Ausschuss aus zwei Eigentümern. Fehlt diese Ermächtigung, steht die Gemeinschaft nach der Versammlung ohne unterschriftsberechtigte Person da, denn die abgewählte Verwaltung wird den Vertrag ihrer Nachfolgerin kaum selbst unterzeichnen. Versenden Sie die Kündigung eingeschrieben und legen Sie einen Auszug aus dem Versammlungsprotokoll bei.

Was gehört zur Übergabe an die neue Verwaltung?

Kurz: Die alte Verwaltung muss nach Art. 400 OR alles herausgeben, was sie für die Gemeinschaft erhalten oder erstellt hat: Originalunterlagen, Buchhaltung, Verträge, Schlüssel und digitale Zugänge. Die Konten der Gemeinschaft — inklusive Erneuerungsfonds — werden nicht überwiesen, sondern die Zeichnungsberechtigung wird auf die neue Verwaltung umgestellt. Ein Übergabeprotokoll dokumentiert Vollständigkeit und Saldi.

Zur Übergabe gehören namentlich: Begründungsakt und Reglement, Versammlungsprotokolle, Jahresrechnungen und Budgets, die aktuelle Nebenkostenabrechnung, Versicherungs- und Serviceverträge, Handwerkerdossiers, Schlüssel und Zutrittscodes sowie sämtliche E-Banking-Vollmachten. Grundlage ist die Herausgabepflicht der beauftragten Verwaltung (Art. 400 OR); die Gemeinschaft hat dabei Anspruch auf die Originalakten und muss sich nicht mit Kopien begnügen (Quelle: HEV Region Winterthur).

Besonderes Augenmerk verdient der Erneuerungsfonds: Das Konto lautet auf die Gemeinschaft, nicht auf die Verwaltung. Beim Wechsel wird deshalb kein Geld verschoben, sondern nur die Vollmacht angepasst; der Saldo per Übergabestichtag gehört mit Kontoauszug ins Übergabeprotokoll. Die alte Verwaltung erstellt zudem die Schlussabrechnung über die laufende Periode. Die neue Verwaltung informiert anschliessend Eigentümer, Hauswartung und Dienstleister über den Wechsel.

Wie lange dauert ein Verwaltungswechsel realistisch?

Kurz: Realistisch sind vier bis neun Monate vom ersten Offertvergleich bis zur abgeschlossenen Übergabe — abhängig von Versammlungstermin und vertraglicher Kündigungsfrist. Wer auf das Geschäftsjahresende wechseln will und eine sechsmonatige Kündigungsfrist im Vertrag hat, beginnt am besten acht bis zehn Monate vorher mit der Vorbereitung.

Die Tabelle zeigt einen typischen Verlauf. Die grössten Zeittreiber sind die Einladungsfrist der Versammlung (gemäss Reglement meist zehn bis zwanzig Tage), eine allfällige zweite Versammlung bei fehlendem Quorum und die vertragliche Kündigungsfrist.

Läuft die Kündigungsfrist aufs Geschäftsjahresende, kann die Übergabe parallel vorbereitet werden: Die neue Verwaltung erhält die wichtigsten Unterlagen vorab und startet am Stichtag ohne Lücke.

Welche Fehler passieren beim Verwaltungswechsel am häufigsten?

Kurz: Die häufigsten Fehler: Kündigung ohne vorgängigen Versammlungsbeschluss, Wechsel mitten im Abrechnungsjahr, fehlende Vollmacht für die Vertragsunterzeichnung, Offerten mit ungleichem Leistungsumfang, Übergabe ohne Protokoll und vergessene Anpassung der Kontovollmachten. Alle sechs sind vermeidbar, wenn der Ablauf in der richtigen Reihenfolge eingehalten wird.

• Kündigung vor dem Beschluss: Eine Kündigung ohne Versammlungsbeschluss ist nicht durch die Gemeinschaft gedeckt und angreifbar. Erst beschliessen, dann kündigen.
• Wechsel mitten im Jahr: Rechtlich möglich (Art. 404 OR), praktisch teuer — geteilte Nebenkostenabrechnungen und doppelte Einarbeitung. Aufs Geschäftsjahresende planen.
• Unklare Traktandierung: «Diverses» genügt nicht. Abwahl und Neuwahl müssen als eigene Traktanden in der Einladung stehen.
• Fehlende Vollmacht: Ohne bevollmächtigte Person kann nach der Versammlung niemand gültig kündigen oder den neuen Vertrag unterzeichnen.
• Übergabe ohne Protokoll: Fehlt das Protokoll, lassen sich fehlende Unterlagen später kaum mehr durchsetzen.
• Vergessene Bankvollmachten: Bleibt die alte Verwaltung auf den Konten zeichnungsberechtigt, ist das ein vermeidbares Risiko — Stichtag klar regeln.

Häufige Fragen

Quellen

• Fedlex — Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB, SR 210), Art. 64, 712m–712r — Kompetenzen der Versammlung, Einberufung durch 1/5, Beschlussfähigkeit und Quoren, Abberufung des Verwalters
• Fedlex — Obligationenrecht (OR, SR 220), Art. 394 ff., 400, 404 — Einfacher Auftrag, Herausgabe- und Rechenschaftspflicht bei der Übergabe, jederzeitiges Kündigungsrecht und Unzeit-Schadenersatz
• Bundesgericht — BGE 115 II 464 — Zwingende Natur des jederzeitigen Kündigungsrechts nach Art. 404 OR (weder wegbedingbar noch beschränkbar)
• Gryps — Kosten Immobilienverwaltung (Marktübersicht) — CHF-Spannen für Verwaltungshonorare nach Anzahl Einheiten
• HEV Region Winterthur — Abberufung des Verwalters im Stockwerkeigentum — Einfaches Mehr, Zirkularbeschluss, gerichtliche Abberufung aus wichtigen Gründen, Monatsfrist, Herausgabe der Originalakten
• HSLU / stockwerk.ch — Luzerner Toolbox, Tool 5: Kommentiertes Pflichtenheft Verwaltung StWE — Pflichtenheft als Basis für vergleichbare Offerten
• Hugo Steiner AG — Verwalterwechsel bei Stockwerkeigentümergemeinschaften — Ablauf über die Versammlung, Traktandierung, einfaches Mehr, Art. 404 OR