Verwaltung im Stockwerkeigentum wechseln: der Ablauf

Ein Verwaltungswechsel im Stockwerkeigentum ist keine Sache eines Einzelnen, sondern der Gemeinschaft. Wer den Ablauf kennt, wechselt geordnet und ohne Streit.

Lesezeit ca. 7 Min · Schweiz · Stand 2026

Viele Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer sind mit ihrer Verwaltung unzufrieden, scheuen aber den Wechsel, weil sie den Ablauf nicht kennen. Dabei ist der Weg klar strukturiert. Entscheidend ist, dass der Wechsel nicht durch eine einzelne Person, sondern durch einen Beschluss der Gemeinschaft erfolgt.

1. Unzufriedenheit prüfen und Alternativen einholen

Bevor Sie den formellen Weg beschreiten, sollten Sie sich ein realistisches Bild machen: Woran hakt es konkret — Erreichbarkeit, Abrechnung, fehlende Digitalisierung? Holen Sie anschliessend vergleichbare Offerten ein. Wichtig ist eine einheitliche Offertanfrage, damit die Angebote überhaupt vergleichbar sind.

2. Traktandierung an der Eigentümerversammlung

Der Wechsel der Verwaltung muss an der Eigentümerversammlung traktandiert werden. In der Regel kann jede Eigentümerin und jeder Eigentümer verlangen, dass ein Traktandum auf die Tagesordnung gesetzt wird. Verlangt ein bestimmter Anteil der Eigentümer (häufig ein Fünftel) die Einberufung einer ausserordentlichen Versammlung, ist die bisherige Verwaltung grundsätzlich verpflichtet, diese durchzuführen.

3. Beschluss über Abwahl und Neuwahl

An der Versammlung wird über die Abwahl der bisherigen und die Wahl der neuen Verwaltung abgestimmt. Für die Abwahl genügt in der Regel die einfache Mehrheit der anwesenden Stimmen, sofern das Reglement nichts anderes vorsieht. Prüfen Sie daher vorgängig Ihr Reglement und den Begründungsakt — dort können abweichende Mehrheiten oder Verfahren festgelegt sein.

4. Kündigung des bestehenden Vertrags

Gestützt auf den Versammlungsbeschluss wird der bestehende Verwaltungsvertrag gekündigt. Der Verwaltungsvertrag gilt als einfacher Auftrag und ist nach Art. 404 OR grundsätzlich jederzeit kündbar. Üblich ist eine vertragliche Kündigungsfrist (oft mehrere Monate auf ein Geschäftsjahresende); ein Wechsel auf das Geschäftsjahresende sorgt für eine saubere Abrechnung. Die Kündigung sollte schriftlich und per Einschreiben erfolgen.

5. Übergabe an die neue Verwaltung

Nach der Kündigung erfolgt die geordnete Übergabe: Schlussabrechnung, Herausgabe sämtlicher Unterlagen der Gemeinschaft, Zugang zu den Konten und zum Erneuerungsfonds sowie Übergabe von Schlüsseln und Verträgen. Ein Übergabeprotokoll schafft Klarheit und vermeidet spätere Streitigkeiten.

Zeitlicher Vorlauf

Planen Sie genügend Vorlauf ein. Wer auf ein Geschäftsjahresende wechseln möchte, sollte mehrere Monate vorher mit der Offerteinholung und der Einberufung der Versammlung beginnen. Der Kündigungs-Generator auf dieser Seite errechnet Ihnen die konkreten Termine.