Eigentümerversammlung
Definition: Die Eigentümerversammlung ist das oberste Organ der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Sie beschliesst über Verwaltung, Budget, Jahresrechnung, Erneuerungsfonds, Reglement und bauliche Massnahmen (Art. 712m ZGB) und wählt oder beruft die Verwaltung ab (Art. 712q, 712r ZGB). Wo das Stockwerkeigentumsrecht schweigt, gelten die Regeln über die Vereinsversammlung (Art. 712m Abs. 2 ZGB).
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Ordentliche und ausserordentliche Versammlung
Die ordentliche Versammlung findet einmal pro Jahr statt und genehmigt Jahresrechnung, Budget und Kostenverteiler. Eine ausserordentliche Versammlung beruft die Verwaltung ein, wenn ein Fünftel der Eigentümer es verlangt (Art. 64 Abs. 3 ZGB in Verbindung mit Art. 712m Abs. 2 ZGB) — der typische Weg, wenn eine Gruppe von Eigentümern den Verwaltungswechsel vorantreiben will. Verweigert die Verwaltung die Einberufung, können die Eigentümer sie gerichtlich durchsetzen lassen.
Beschlussfähigkeit und Mehrheiten
- Beschlussfähig ist die Versammlung, wenn die Hälfte aller Eigentümer, mindestens aber zwei, anwesend oder vertreten sind und zugleich mindestens die Hälfte der Wertquoten vertreten (Art. 712p Abs. 1 ZGB). Reicht das nicht, genügt an einer zweiten Versammlung ein Drittel, frühestens zehn Tage später (Art. 712p Abs. 2 und 3 ZGB).
- Einfache Beschlüsse — dazu gehören Abwahl und Wahl der Verwaltung — fallen mit der Mehrheit der Stimmenden, sofern das Reglement nichts anderes vorsieht.
- Qualifizierte Beschlüsse wie Reglementsänderungen brauchen die Mehrheit der Eigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Wertquoten vertritt.
Traktandierung und Protokoll
Nur was ordnungsgemäss angekündigt wurde, kann beschlossen werden (siehe Traktandierung). Beschlüsse, die Gesetz oder Reglement verletzen, sind innert eines Monats anfechtbar (Art. 75 ZGB). Das Protokoll hält Beschlussfähigkeit, Anträge, Stimmenverhältnisse und den Wortlaut der Beschlüsse fest — beim Verwaltungswechsel ist es die Grundlage für die Kündigung.
Praxis
Wie Abwahl, Neuwahl und Bevollmächtigung an der Versammlung konkret ablaufen, mit Muster-Traktandum und Quorentabelle, zeigt der Ratgeber Eigentümerversammlung: Verwaltung abwählen und neue Verwaltung wählen.
Quellen
- Fedlex — Zivilgesetzbuch (ZGB), Art. 712a ff. — Stockwerkeigentum: Wertquoten, Reglement, Versammlung, Verwaltung
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